Чи подорожчає житло в Німеччині — оцінки аналітиків

Після початку підвищення процентних ставок ціни на житло в Німеччині частково зросли через гострий дефіцит пропозиції та скорочення обсягів будівництва.

Водночас доступність житла дещо покращилася: процентні ставки частково знизилися, а доходи домогосподарств зросли. Проте через нове прискорення інфляції ситуація може знову погіршитися вже у короткостроковій перспективі.

Про це йдеться у звіті Empirica-regio.

Динаміка цін: новобудови та вторинний ринок

У першому кварталі 2026 року ціни на новобудови демонстрували різноспрямовану динаміку:

вартість окремих і напіввідокремлених будинків знизилася на 0,4% за квартал і на 0,1% у річному вимірі;
індекс цін на нові квартири зріс на 0,2% за квартал і на 1,6% за рік.

На вторинному ринку:

ціни на окремі будинки знизилися на 0,2% за квартал, але зросли на 1,3% у річному вимірі;
індекс цін на квартири зріс на 0,7% за квартал і на 2,1% за рік.

Що стримує ринок

Подальше відновлення ринку ускладнює зростаюча економічна невизначеність.

Серед ключових ризиків:

втрата конкурентоспроможності німецьких компаній через тарифи та високі ціни на енергоносії;
уповільнення зростання доходів населення;
ризики скорочення заробітних плат, бонусів або робочих місць.

Якщо вас цікавить швидка позика до зарплати, за допомогою порталу Finance.ua можна підібрати для себе оптимальні умови. 👛

Водночас ціни на новобудови залишаються відносно стійкими через високі витрати на будівництво та жорсткі регуляторні вимоги. Нові ініціативи, такі як «Bauturbo» або «Gebäudetyp-E», поки не призвели до суттєвого пожвавлення будівництва, зазначають експерти ринку.

Доступність житла знову погіршується

Доступність житла визначається не лише цінами, а й навантаженням на доходи домогосподарств.

Якщо витрати на оренду залишалися стабільними, то витрати на обслуговування іпотеки зростають із першого кварталу 2025 року через підвищення ставок і цін.

У першому кварталі 2026 року цей тренд посилився через новий пік процентних ставок.

Прогноз на 2026 рік: помірне зростання

За оцінками Investropa, ймовірність відновлення зростання цін у 2026 році є середньою.

Базовий сценарій передбачає:

зростання цін на 3−5% у середньому по країні;
у найбільших містах — Мюнхені, Берліні, Гамбурзі та Франкфурті — можливе зростання на 5−7% за умови подальшого зниження іпотечних ставок.

Водночас повернення до різкого зростання понад 10%, як у 2020−2021 роках, вважається малоймовірним.

Ключовим фактором для активізації попиту може стати зниження іпотечних ставок нижче 2,5%.

Чи можливе падіння цін

Ймовірність значного зниження цін на житло в Німеччині у 2026 році експерти оцінюють як низьку.

Основною причиною є структурний дефіцит житла, який підтримує ціни, особливо у великих містах.

Роль процентних ставок

Головним ризиком для ринку залишається можливе різке зростання іпотечних ставок понад 4,5%, що могло б суттєво обмежити доступність кредитів і знизити попит.

Втім, більшість аналітиків очікують, що ставки ЄЦБ у 2026 році залишатимуться стабільними або дещо знизяться, а іпотечні ставки коливатимуться в межах 3−3,5%.

Тому сценарій різкого падіння ринку наразі вважається малоймовірним.