Одна помилка під час купівлі квартири може дорого обійтися: на що звертати увагу

Купівля квартири на вторинному ринку в Україні потребує ретельної перевірки документів, технічного стану житла та умов самої угоди. Важливо заздалегідь оцінити юридичну «чистоту» об’єкта, щоб уникнути ризиків у майбутньому та забезпечити прозоре оформлення права власності.

Із посиланням на юристів АО «Бачинський і партнери» розповідаємо, на що треба звернути увагу перед купівлею квартири на вторинці.

Що перевірити перед купівлею квартири

На старті угоди покупцю варто перевірити документи, що підтверджують право власності, інформацію про власника, а також наявність або відсутність боргів за комунальні послуги.

На Finance.ua ви можете застрахувати власне чи орендоване житло від наслідків воєнних дій і «прильотів» 🏠

Також рекомендується оглянути квартиру та звірити фактичне планування з технічним паспортом, щоб виключити незаконні перепланування.

Зазвичай сторони домовляються про аванс або завдаток із фіксацією строків укладення основного договору. Юристи радять оформлювати такі домовленості виключно письмово — у попередньому договорі або договорі завдатку.

Якщо покупець відмовляється від угоди, завдаток, як правило, не повертається. Якщо ж відмовляється продавець — він має повернути суму у подвійному розмірі, кажуть фахівці.

Які документи має надати продавець

Продавець обов’язково повинен надати правовстановлюючі документи на квартиру — договір купівлі-продажу, дарування або інший документ, що підтверджує право власності.

Також потрібні:

витяг із Державного реєстру речових прав;
технічний паспорт на квартиру;
експертна оцінка;
згода другого з подружжя (якщо майно набуте у шлюбі);
довідка про зареєстрованих осіб у квартирі.

У деяких випадках можуть знадобитися додаткові документи, зокрема довідки БТІ, якщо інформація відсутня в електронному реєстрі.

Як оформити договір і провести розрахунок

У договорі купівлі-продажу рекомендується фіксувати всі ключові гарантії для покупця: відсутність зареєстрованих осіб, боргів за комунальні послуги, перепланувань або прихованих дефектів.

Також важливо прописати строки звільнення квартири та перелік майна, яке залишається після продажу.

Юристи застерігають від заниження вартості житла в договорі для податкової оптимізації, оскільки в разі спору поверненню підлягатиме лише сума, зазначена в документі.

Розрахунки можуть відбуватися як готівкою, так і безготівково. У разі переказу коштів банк може вимагати підтвердження їх походження, якщо сума перевищує 150 000 грн.

Водночас на практиці досі поширені готівкові розрахунки, хоча нотаріус не перевіряє фактичне передання коштів і не відповідає за фінансові розрахунки сторін.

Які ризики варто врахувати

Фахівці радять насторожитися, якщо квартира нещодавно кілька разів перепродавалася або була успадкована незадовго до продажу — це може свідчити про потенційні юридичні ризики.

Важливо враховувати, що нотаріус перевіряє лише базовий пакет документів і право власності, але не аналізує судові спори, борги за комунальні послуги чи історію попередніх власників. Тому частину перевірок покупцю доводиться здійснювати самостійно або за участі юриста.