Перспективи дохідної нерухомості в Україні: які сегменти стануть драйверами зростання REIT після відновлення е

Український ринок нерухомості після війни неминуче проходитиме не лише через етап відбудови, а й через етап переосмислення. Якщо впродовж багатьох років нерухомість сприймалася переважно як фізичний актив для перепродажу або приватного збереження капіталу, то після економічного відновлення дедалі більшої ваги набуде інша логіка — логіка стабільного грошового потоку.

Саме тут з’являється простір для REIT та інших колективних інвестиційних моделей, які дозволяють інвестору вкладати не просто у квадратні метри, а в дохідність, диверсифікацію та професійне управління активом.

У цьому сенсі розвиток ринку дохідної нерухомості в Україні матиме значення далеко за межами девелопменту. Йдеться про формування нової інвестиційної інфраструктури, де гроші приватних інвесторів, інституційні інвестори та міжнародні фонди зможуть входити в реальний сектор через зрозумілі інструменти.

Для країни, яка проходитиме через масштабне відновлення, це особливо важливо: сама по собі відбудова створює попит на нерухомість, але лише дохідна модель робить цей попит придатним для довгострокового інвестування.

Ключове питання полягає не в тому, чи зростатимуть ціни на об’єкти після стабілізації, а в тому, які сегменти зможуть забезпечити прогнозований cash flow, достатню прозорість і масштабованість для пакетування у фонди.

Який наразі стан ринку дохідної нерухомості

Перш ніж перейти до сегментів, варто зупинитися на тому, що наразі відбувається на ринку дохідної нерухомості та в якому стані він перебуває.

Як зазначив комерційний директор S1 REIT Віктор Бойчук, ринок житлової дохідної нерухомості на сьогодні змінюється кардинально — і ці трансформації відбуваються синхронно з обох сторін — як з боку орендаря, так і з боку інвестора.

«Змінився запит інвестора, який проходить через радикальну трансформацію: від володіння „цеглою“ до купівлі „сервісу та грошового потоку“. Колишній підхід, коли людина просто купувала квартиру, сама робила ремонт, шукала орендарів і постійно розв’язувала якісь побутові проблеми, стрімко відходить у минуле, адже це забирає надто багато часу та сил. Зараз інвестори хочуть отримувати готовий фінансовий продукт, який приносить стабільний прибуток без зайвого клопоту», — зазначив Віктор Бойчук.

За словами експерта, дуже часто люди недооцінюють роль професійного операційного управління: «Сама по собі будівля — це просто інструмент, „коробка“. А от додану вартість і омріяний стабільний грошовий потік (cashflow) з першого дня створює саме вміння оператора ефективно керувати цим майном».

Він додав, що об’єкт стає по-справжньому успішним лише тоді, коли працює формула win-win: орендарям у ньому максимально комфортно жити чи працювати, а інвестору — неймовірно просто цим активом володіти, взагалі не вникаючи в технічний хаос чи побутові проблеми. Саме тому S1 REIT фокусується не просто на стінах, а на створенні сервісної екосистеми навколо об’єкта, яка гарантує інвестору результат.

Житлова оренда як масовий сегмент

Першим великим «кандидатом» є житлова оренда. Цей сегмент має величезну перевагу: він спирається не лише на економічний цикл, а й на глибокі структурні зміни в країні. Мобільність населення, зміна географії роботи, відкладений попит на купівлю житла, дефіцит якісної пропозиції та трансформація уявлення про власне житло вже формують нову модель споживання.

Оренда в Україні поступово перестає бути короткою паузою перед купівлею квартири. Для великої кількості людей вона стає довгостроковим форматом життя, особливо для молоді у великих містах, регіональних центрах та місцях концентрації нового бізнесу.

Саме тут відкривається можливість для колективних інвестиційних моделей.

Наприклад, S1 REIT фокусується на сегментах, які закривають базові потреби, а отже мають стабільний попит навіть у турбулентні періоди. Одним із таких сегментів є саме житло.

«Людина може відмовитися від багатьох речей, але їй завжди буде потрібне місце, яке вона назве домом. Тому орендна нерухомість — це наш непорушний фундамент», — зазначив комерційний директор S1 REIT.

До слова, компанія має три інвестиційні фонди, де запланований прибуток складає до 10,4% річних у валюті, а капіталізація, тобто зростання вартості активу одного з них, — S1 ВДНГ, за словами комерційного директора, за минулий рік склала +5,7% у валюті.

Це додатковий плюс до дивідендної дохідності інвесторів фонду. Тож за період від квітня до грудня 2025 року загальна річна дохідність цього фонду склала 16,9% в доларі або 20,5% в гривні («Інвестиції у фонди «С1 ВДНГ/Оболонь» захищають інвестора від багатьох ризиків, але не від усіх. Запланований прибуток не гарантується. Результати діяльності фонду у минулому не є гарантією доходів в майбутньому. Перед інвестуванням ознайомтесь з умовами та проконсультуйтесь із фінансовим радником. — Ред.). У компанії додали, що в планах на цей рік — запуск ще 3−5 нових фондів як у житловому, так і в комерційному сегментах. Їхня мета — створити для своїх інвесторів «інвестиційне меню», де кожен зможе обирати рівень ризику та прибутковості: від стабільних районних ТЦ до динамічних форматів гостинності.

Логістика та торгівля — як одні з найбільш перспективних кандидатів

До головних сегментів можна віднести також торгову та логістичну нерухомість. Їхня перевага полягає в тому, що вони безпосередньо прив’язані до руху товарів, торгівлі, виробництва та відновлення ланцюгів постачання.

Для REIT це майже ідеальна основа. Торгові та логістичні об’єкти мають відносно стандартизований формат, зрозумілу орендну модель і прямий зв’язок з економічною активністю. І наразі і після війни саме торгівля та логістика є і будуть одними з перших сфер, де почнуть концентруватися інвестиції: через відновлення транспортних коридорів, зростання e-commerce, розвиток національного ритейлу, переміщення підприємств і появу нових виробничих хабів.

Тому саме торгівлю в S1 REIT визнають другим пріоритетним сегментом у своєму портфелі.

«Доступ до продуктів та речей першої необхідності — це пальне для існування будь-якого міста. Невеликі районні торгові центри виявилися справжніми „острівцями безпеки“ під час будь-яких криз. Чому? Бо вони задовольняють щоденні потреби. Тут вирує постійний, живий трафік, який абсолютно не зважає на глобальні шторми на ринку», — зауважує Віктор Бойчук.

Апарт-готелі й туристична інфраструктура

Третій сегмент — апарт-готелі, готельна нерухомість і туристична інфраструктура. Це не найконсервативніший напрям, однак він може стати сильним драйвером у регіонах із чіткою туристичною спеціалізацією. Відновлення внутрішнього туризму, зростання популярності коротких поїздок, попит на wellness-формати та розвиток локальних туристичних кластерів можуть створити нову інвестиційну динаміку.

Найбільший потенціал тут матимуть Карпати, Закарпаття, Львівщина, Івано-Франківщина та окремі міста, де є поєднання рекреації, культури, медицини та природних ресурсів. Для інвестора цей сегмент цікавий тим, що він дає не просто орендний потік, а можливість отримувати дохід із більш маржинального формату використання об’єкта.

Які ще сегменти у пріоритеті

До ключових та надзвичайно перспективних можна віднести енергетичну інфраструктуру та медичну дохідну нерухомість.

Щодо першого сегменту, то за словами Віктора Бойчука, то сьогодні це ключовий, критично важливий вектор для розвитку всієї України, який потребує масштабних інвестицій. Без світла та тепла не працюватиме жоден бізнес, тому цей напрям є стратегічним.

Медична дохідна нерухомість. Тут, як зазначив комерційний директор S1 REIT, йдеться про якісні, професійно облаштовані приміщення під приватні клініки, діагностичні та реабілітаційні центри, запит на які зараз стрімко зростає. Він наголосив на тому, що для ринку це означає формування нового, дуже стійкого класу активів: якісна медична інфраструктура гарантує тривалу оренду та стабільний дохід, оскільки цей бізнес приходить на локацію на роки.

Що «штовхатиме» попит

Післявоєнне зростання дохідної нерухомості не буде автоматичним. Воно залежатиме від кількох ключових факторів, які вже зараз формують майбутню карту попиту.

Перший фактор — урбанізація та нова географія економіки. Україна, найімовірніше, отримає не рівномірне відновлення, а систему міст і регіонів, які розвиватимуться швидше за інші. Виграють ті центри, де буде поєднання безпеки, людського капіталу, нової інфраструктури та ділової активності.

Другий фактор — релокація бізнесу. Переміщення компаній між регіонами формує попит одразу на кілька сегментів: склади, житло для працівників, офіси, готелі, сервісні площі. Це створює нову регіональну економіку, в якій нерухомість починає працювати не як статичний актив, а як інфраструктурна відповідь на зміну економічної карти країни.

Третій фактор — міжнародні інвестиції та відновлення інфраструктури. Великі інвестори приходять туди, де є не лише потенціал зростання, а й зрозуміла структура входу. Якщо Україна зможе створити адекватні правила для інституційних інвестицій у дохідну нерухомість, REIT або близькі до них моделі можуть стати каналом, через який міжнародний капітал входитиме в післявоєнну економіку.

Четвертий фактор — розвиток внутрішнього туризму. У повоєнній Україні попит на локальний відпочинок, оздоровлення, короткі подорожі та рекреацію може зрости значно швидше, ніж це часто уявляють. Це створюватиме додатковий попит на туристичну, готельну та сервісну нерухомість у регіонах із вираженою спеціалізацією.

Ризики, без яких не обійдеться

Попри очевидний потенціал, ринок дохідної нерухомості в Україні ще довго залишатиметься ризиковим. Перший і головний блок ризиків — макроекономічний. Вартість фінансування, динаміка доходів населення, платоспроможність бізнесу, курсова стабільність і загальний темп економічного відновлення безпосередньо впливатимуть на дохідність об’єктів та здатність орендарів обслуговувати свої платежі.

На думку комерційного директора S1 REIT Віктора Бойчука, одним із головних ризиків є низька фінансова обізнаність українців.

«Трильйони доларів в Україні все ще лежать „під подушкою“ або в інструментах, які не створюють доданої вартості та не розвивають економіку (депозити, ОВДП, акції іноземних компаній). Ці інструменти частково захищають гроші від знецінення, працюючи на їхнє примноження. Проте REIT-фонди пропонують вищу дохідність, ніж класичні інструменти, і водночас працюють на відбудову країни».

Наступний блок — регуляторний. РЕІТи вже працюють в правовому та регуляторному режимі та мають прозорі правила гри: зрозумілий податковий режим, механізми захисту прав інвесторів, стандарти розкриття інформації, професійні керуючі компанії та базову ліквідність вторинного ринку. Проте для масштабування та подальшого розвитку потрібне формування повноцінного фондового ринку, який Україна лише розпочала.

Третій блок ризиків пов’язаний із темпами відбудови країни. Якщо інфраструктура відновлюватиметься повільно, населення повертатиметься нерівномірно, а бізнес і далі працюватиме в режимі високої обережності, попит у багатьох сегментах буде розвиватися фрагментарно. Це означає, що майбутні REIT в Україні, найімовірніше, не будуть універсальними. Їх доведеться будувати від сегмента до сегмента, від регіону до регіону, з дуже уважним сценарним аналізом.

Що це означає для інвестора

Якщо дивитися на перспективу тверезо, то перша хвиля українських REIT або близьких до них моделей, найімовірніше, «народиться» не з усієї нерухомості одразу, а з кількох найбільш зрілих історій.

Житлова оренда може перетворитися на наймасовіший інструмент, якщо ринок піде в бік професіоналізації. Торгівля та логістика мають шанс стати сегментом номер двачерез стійкий попит і зрозумілу операційну модель. Апарт-готелі й туризм — це ставка на регіональні кластери з сильним локальним попитом.

Важливу роль відіграє і демократизація інвестицій. Наприклад, у S1 REIT перетворюють нерухомість із закритого клубу для великих гравців на масовий фінансовий інструмент, адже тут уже реалізували можливості інвестування з чеком від 1 тис. грн, що дозволяє навіть студентам або людям з невеликим доходом почати формувати свій пасивний дохід.

У підсумку питання не лише в тому, чи будуть REIT популярними в Україні. Питання в тому, чи зможе країна сформувати фондовий ринок на основі дохідної нерухомості, достатньо зрілий для того, щоб інвестор купував не стіни, а частку в стабільному доході. Якщо відповідь на це запитання буде позитивною, то після відновлення економіки REIT можуть стати не просто ще одним фінансовим інструментом, а одним із мостів між приватним капіталом, відбудовою країни та довгостроковим інвестуванням.